El responsable de la Legionella en un edificio es el titular de la instalación, que el RD 487/2022 define como la persona física o jurídica, pública o privada, propietaria de la instalación. Es quien responde del cumplimiento del real decreto, aunque contrate a una empresa externa para mantenerla.
¿Quién es el responsable de la Legionella en un edificio?
Lo dice el real decreto con claridad: el artículo 2.18 define al titular de la instalación como la persona física o jurídica, pública o privada, propietaria de la instalación, y el artículo 5.1 le hace responsable del cumplimiento de lo dispuesto en la norma. Esa responsabilidad incluye elaborar e implantar el plan de prevención (artículo 8.1), conservar los registros y garantizar que la instalación no represente un riesgo para la salud pública.
Por tanto, la pregunta clave no es quién usa el agua ni quién limpia, sino de quién es la instalación. Para entender qué instalaciones pueden ser un foco, lee antes el artículo sobre qué es la Legionella y dónde puede estar.
¿Qué instalaciones entran en el real decreto?
Las que puedan ser focos de exposición a la bacteria, como las descritas en el anexo I (artículo 3.1): sistemas de agua sanitaria, torres de refrigeración y condensadores evaporativos, humidificadores, sistemas de agua contra incendios, fuentes ornamentales, sistemas de agua climatizada y vasos de piscina. Hay una exclusión importante: las instalaciones ubicadas en edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre que no afecten al ambiente exterior de esos edificios (artículo 3.2). Si en un edificio de viviendas hay, por ejemplo, una torre de refrigeración en la cubierta que sí afecta al exterior, o locales de uso no residencial, el análisis cambia.
¿Quién responde si hay propietario, arrendatario y gestor?
El real decreto no habla de arrendatarios ni de gestores: habla del titular, que es el propietario de la instalación. Esto no impide que un contrato reparta tareas, pero conviene tener claras tres ideas. La responsabilidad frente a la autoridad sanitaria se vincula al titular. Contratar a un tercero no la elimina (artículo 5.10). Y las tareas externalizadas deben quedar descritas y acreditadas por escrito (artículo 5.4).
| Situación | Quién figura como titular según el RD | Qué conviene dejar por escrito |
|---|---|---|
| Propietario que explota su propio edificio | El propietario de la instalación | Responsable técnico y plan firmados |
| Edificio alquilado a un operador (hotel, gimnasio, oficinas) | El propietario de la instalación, salvo que la instalación sea del operador | Reparto de tareas, accesos y registros entre las partes |
| Comunidad con zonas comunes | La propiedad de las instalaciones comunes | Encargo al administrador y a la empresa de mantenimiento |
| Instalación propia del arrendatario (equipo que él ha instalado) | El propietario de ese equipo | Quién es el titular y cómo se documenta |
Si tienes un caso complejo, consulta con un asesor jurídico: el real decreto fija la responsabilidad pero no resuelve las cláusulas de cada contrato.
¿Y en una comunidad de propietarios?
En una comunidad, las instalaciones comunes (depósitos, calderas, redes generales, torres, piscinas) pertenecen a la propiedad y se gestionan a través del administrador y de los órganos de la comunidad. La parte que la exclusión del artículo 3.2 cubre es la de instalaciones en edificios de uso exclusivo de vivienda que no afectan al exterior; si tu comunidad tiene piscina, torre de refrigeración u otro elemento que sí lo hace, debes revisar si entra en el ámbito. En la práctica, conviene que la junta apruebe quién contrata el plan, quién custodia los registros y cada cuánto se informa a los vecinos. Si además la comunidad tiene limpieza de zonas comunes, mira lo que ofrece Alesza para comunidades.
¿No tienes claro quién es el titular de tu edificio? Llámanos al 917 264 278 o escríbenos desde el formulario de contacto y revisamos tus instalaciones.
¿Qué cambia si contrato una empresa de mantenimiento?
Cambia quién ejecuta, no quién responde. El artículo 5.10 aclara que contratar servicios externos no exime al titular de garantizar que las instalaciones no representen un riesgo. Lo que sí debes hacer es describir y acreditar las tareas (artículo 5.4) y exigir que, tras cada limpieza y desinfección, la empresa emita un registro o certificado por instalación según el anexo X (artículo 5.7). Y para la toma de muestras, el laboratorio debe estar acreditado según UNE-EN ISO/IEC 17025:2017 (artículo 12.1).
¿Qué obligaciones concretas tiene el titular?
- Elaborar e implantar un plan de prevención y control (PPCL) o un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL), a su elección (artículos 7 a 9).
- Mantener un diagnóstico de la instalación con un esquema actualizado ante cualquier modificación (artículo 8.2).
- Notificar a la autoridad sanitaria las torres de refrigeración y condensadores evaporativos en el plazo de un mes desde su puesta en funcionamiento y desde su baja (artículo 5.3).
- Conservar los registros al menos cinco años desde su generación, con la documentación en la instalación (artículos 8.4 y 8.5).
- Cumplir las actuaciones que ordene la autoridad sanitaria ante casos o brotes y acreditarlo (artículo 15).
Para un repaso del contenido del plan, tienes el artículo sobre lo que el RD 487/2022 exige a tu plan de Legionella, y para entender el resultado de un muestreo, la guía del análisis de Legionella.
Checklist para esta semana
- Haz un listado de las instalaciones de agua del edificio y señala si son tuyas, de la comunidad o de un tercero.
- Identifica al titular de cada una y deja constancia escrita.
- Comprueba si alguna instalación queda fuera por la exclusión del artículo 3.2 o si afecta al exterior.
- Localiza el plan de prevención vigente y quién es el responsable técnico.
- Revisa los contratos de mantenimiento: tareas, certificados y laboratorio acreditado.
- Verifica que existen registros de los últimos cinco años.
- Si tienes torres de refrigeración, comprueba que están notificadas.
Normativa aplicable al responsable de la instalación
La referencia es el Real Decreto 487/2022: artículo 2.18 (titular), artículo 3 (ámbito y exclusión de edificios de uso exclusivo de vivienda), artículo 5 (responsabilidades, servicios externos y notificaciones), artículos 7 a 9 (planes), artículo 8 (registros) y artículos 10 y 15 (autoridad sanitaria y actuaciones ante casos o brotes). El artículo 10.3 permite a la autoridad sanitaria, si hay riesgo, adoptar medidas que incluyen la clausura temporal o definitiva de la instalación.
Normativa municipal: mantener el local en condiciones
Además de la normativa estatal y autonómica, los ayuntamientos de la Comunidad de Madrid aprueban ordenanzas de salubridad pública. Lo hacen al amparo de la Ley 7/1985 de Bases del Régimen Local (artículos 139 a 141), que les permite tipificar infracciones y sanciones propias cuando no hay una norma sectorial específica. Esas ordenanzas exigen conservar los locales en buenas condiciones higiénico-sanitarias y pueden complementarse con inspecciones municipales y expedientes sancionadores. Las cuantías y los detalles los fija cada ordenanza, así que conviene revisar la de tu municipio.
Quién te ayuda en Madrid
- Abansol: plan de control de Legionella, muestreo, registros y asesoramiento al titular.
- Alesza: división de limpiezas profesionales del Grupo Abansol. Apoya con limpieza profesional de comunidades, zonas comunes y salas de instalaciones. Si ya trabajas con Alesza, Abansol coordina contigo el control de Legionella, y viceversa.
Preguntas frecuentes
¿Responde la comunidad de vecinos o el administrador?
El real decreto atribuye la responsabilidad al titular, es decir, al propietario de la instalación. El administrador suele gestionar el encargo, pero no sustituye al titular. Un asesor jurídico puede concretar tu caso.
¿Un edificio de viviendas está dentro del real decreto?
Las instalaciones de edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda quedan excluidas siempre que no afecten al ambiente exterior de esos edificios (artículo 3.2).
¿Puedo traspasar la responsabilidad a la empresa de mantenimiento?
No. El artículo 5.10 establece que contratar servicios externos no exime al titular de garantizar que la instalación no suponga un riesgo para la salud pública.
¿Qué ocurre si no hay plan de prevención?
El titular incumple el artículo 8.1, que le obliga a elaborar e implantar el plan. La autoridad sanitaria puede inspeccionar y dictar medidas correctoras (artículo 10.2).
¿Cuánto tiempo guardo los registros?
Al menos cinco años desde su generación (artículo 8.5).
Pon el plan a nombre del titular correcto. Llama al 917 264 278 o usa el formulario de contacto y lo revisamos juntos en Madrid.
Fuentes
- Real Decreto 487/2022, de 21 de junio, por el que se establecen los requisitos sanitarios para la prevención y el control de la legionelosis (BOE)
- Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (BOE)
Equipo técnico de Abansol, empresa formada por profesionales con más de 40 años de experiencia. Abansol pertenece al Grupo Abansol.
